自宅を売却した場合の税金について

まず確認すべき点

自宅を売却した場合にまず確認すべき点は、譲渡益or譲渡損のいずれに該当しているかを確認することです。
売却対価＞原価+譲渡費用の場合には譲渡益、売却対価＜原価+譲渡費用の場合には譲渡損となります。

売却対価	売却代金、固定資産税精算額などの合計
原価	購入代金、購入時の仲介手数料、固定資産税精算額、登録免許税、不動産取得税などの合計 （建物部分については上記合計から減価償却（古くなるにつれて資産価値を減少させる手続き）をします）
譲渡費用	売却時の仲介手数料など

建物の減価償却計算は少し複雑なため、おおよその目安として、1年間当たりの建物の資産価値減少額は、
取得価額に対してマンション(鉄筋コンクリート造)であれば1.35％、戸建て(木造)であれば2.79％として計算をします。
なお、土地については時の経過によって資産価値は減少しない、と考えるため減価償却はしません。

自宅を売却して譲渡益が生じている場合

譲渡益が生じている場合には、下記のような特例を適用して節税できるかを検討します。

• 居住用財産の3,000万円特別控除（譲渡益が3,000万円までの場合、課税されない特例）
• 居住用財産の軽減税率（所得税率と住民税率が低くなる特例）
• 居住用財産の買換特例（譲渡益を繰り延べる特例）

自宅を売却して譲渡損が生じている場合

譲渡益が生じている場合には、下記のような特例を適用して節税できるかを検討します。

• 居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例（譲渡損を他の所得と相殺、繰越相殺できる特例）

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